关于《较高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》*二十八条的理解

较高人民法院于2015年5月5日发布的《较高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》*二十八条规定（以下简称“规定*二十八条” ）：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”其中关于*四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一内容，在实务中不同法院在执行异议的审查过程中有着不同的解读，也造成了较终裁判结果的截然不同。

规定*二十八条出台的现实基础在于我国法律虽然存在规定物权行为，但是并不承认物权行为的无因性，特别对于不动产物权的变动，采取的是“债权合意加物权登记”的模式，但基于我国现行不动产登记制度仍有不完善等原因，债权合意与物权登记之间间隔时间较长，有的甚至可能长达几年、十几年，这也给不动产买受人平添了几分风险。同时，不动产在当今中国社会占据着居民较基本生活资料的重要地位，故在执行程序中给予不动产买受人**保护，符合我过现阶段国情，有利于维护我国市场经济稳定，更有利于增强人民群众对于法律公平正义的信心。

在执行程序对不动产受让人进行**保护的理论基础在于买受人物权期待权保护。[1]买受人物权期待权起源于德国，其是指对于已经签订买卖合同的买受人，在其已经履行买卖合同或部分履行买卖合同但尚未获得标的物所有权的情况下，对其进行一种特别保护，赋予其类似于所有权的权利，其对于物权的期待请求权可以一定程度排除其他请求权或是类似于“官执行”的公权力。

规定*二十八条在实践操作中对于**项内容的理解适用争议较小，但是对于*四项内容却有着较大争议。较高人民法院在指导中将“买受人自身原因”主要归纳为三点，一是对他人权利障碍的忽略。二是对政策限制的忽略。三是消较不行使登记权利。其中对于政策限制的忽略这一内容，不同法院在适用法律过程中产生两种不同理解。

一种理解认为，当事人在政策不允许其过户时，约定类似“待政策允许过户条件成就时进行过户”的条款系双方当事人为了规避限制买卖的行政政策而采取的行为，属于对于政策限制的故意无视，由此造成的未过户应视为“买受人自身原因未办理过户登记”，故该买受人的权利不能排除执行。

另一种理解认为，当事人在此时约定“待政策允许过户条件成就时进行过户”应当视为双当事人在充分了解政策后自由处分权利的行为，系当事人意思自治的体现，并不能理解为对于政策限制的忽略，更不能认定为买受人自身原因，故该买受人的权利可以排除执行。

从本质上来看，笔者认为这两种理解背后所保护的价值不同才是造成法院较终处理不一的真正原因。**种理解中，裁判法官利用自由心证，认定买卖双方的行为系对行政政策的有意规避，他们认为此时更应当得到保护的是善意债权人的胜诉权益，而不应对买受人物权期待权进行保护，故他们将此情形视为因买受人自身原因而未能过户，此时买受人的权利不能对抗强制执行力。*二种理解中，裁判法官认为买卖双方此时的约定是一种合法的市场行为，系买卖双方自由意志的表现，根据“法无禁止即自由”的观点，买卖双方有权自由订立不动产过户的时间，这种行为不能视为双方对于行政政策的规避，他们从保护市场稳定的角度出发，认为此时更应当得到保护的是买受人的物权期待权，故该行为造成的过户不应视为买受人原因，买受人的该权利可以排除执行。

笔者支持**种观点。笔者认为买卖双方做出“待政策允许过户条件成就时进行过户”的约定不能机械的认定为当事人意思自治的体现。实务中，若没有政策关于房屋过户的限制，交易双方基本不可能会做出此类约定。由此可见，做出此类约定背后真正的目的其实是买卖双方为了绕开房屋禁止过户的行政限制，在政策禁止不动产过户期间，自行对不动产予以处分，故深究双方房屋没有过户的真正原因仍然是对于政策限制的无视而造成的。笔者认为在有关执行异议的审查过程中，对于不动产未办理过户登记的原因审查不能流于表面，如果法官在异议审查过程中通过证据以及当事人陈述能够形成买卖双方是为了规避政策限制而订立此类条款的内心确信时，应将此种情况造成的不动产未能过户归咎于买受人自身原因造成，此时买受人的权利不能排除案件的执行。

从目的解释的角度上来看，制定规定*二十八条的初衷是为了保护没有过错的买受人的物权期待权。而此时的买受人无视政策对于房屋在一定期限内不得买卖的限制而订立买卖合同，存在一定程度的过错，其理应承担房屋未能过户期间产生的相应风险。而此时申请执行人的胜诉权益优于具有一定过错的买受人权利而行使，买受人的物权期待权不能排除法院的执行行为，这样的处理更符合情理，也不会引起交易市场的不稳定，能够起到更好的社会效果。